Contrato de arriendo con opción de compra: guía paso a paso para proteger tu inversión inmobiliaria

El contrato de arriendo con opción de compra o leasing inmobiliario representa una alternativa cada vez más utilizada en el mercado inmobiliario chileno. Esta figura jurídica permite acceder a la propiedad de un inmueble sin cumplir inicialmente con los requisitos tradicionales de un crédito hipotecario. En Legal Prisma ofrecemos asesoría especializada en derecho civil e inmobiliario para estructurar este tipo de acuerdos con total respaldo legal. A continuación, presentamos una guía completa para entender los aspectos legales que rodean esta modalidad contractual.

Cómo funciona el contrato mixto de arrendamiento y compraventa

El arriendo con opción de compra, que no es lo mismo que el arriendo con promesa de compra, constituye un contrato mixto que integra dos figuras jurídicas diferenciadas: el arrendamiento y la compraventa. Según establece el artículo 1915 del Código Civil chileno, el arrendamiento implica un acuerdo bilateral donde una parte cede el goce de un bien a cambio de un precio determinado. La particularidad de esta modalidad radica en que incorpora una cláusula adicional que otorga al arrendatario la facultad exclusiva de adquirir el inmueble bajo condiciones previamente pactadas. En Legal Prisma asesoramos en la redacción de contratos que distinguen claramente las obligaciones del arrendamiento respecto de la oferta de venta, evitando confusiones jurídicas que puedan afectar los intereses de las partes.

Paso 1: Determina si la opción de compra se ajusta a tu situación financiera

Antes de suscribir cualquier acuerdo, resulta fundamental evaluar la capacidad real de ejercer la opción de compra dentro del plazo convenido. Este análisis debe considerar los ingresos actuales y proyectados, el historial crediticio y la posibilidad de acceder a financiamiento hipotecario al momento de concretar la adquisición. La Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos establece el marco regulatorio aplicable a los contratos de arriendo, por lo que conocer sus disposiciones permitirá anticipar derechos y obligaciones durante la vigencia del acuerdo. En Legal Prisma ofrecemos una revisión integral de cada caso para determinar la viabilidad del negocio jurídico.

Paso 2: Identifica las cláusulas esenciales que debe contener el documento

Todo contrato de arrendamiento con opción de compra debe incluir elementos fundamentales para su validez y eficacia. El precio de la opción debe quedar perfectamente determinado, expresado preferentemente en Unidades de Fomento para proteger el valor frente a la inflación. También debe establecerse el plazo durante el cual podrá ejercerse la opción, las condiciones de imputación de las rentas pagadas al precio final y las consecuencias del incumplimiento de cualquiera de las partes. La individualización precisa del inmueble, con sus deslindes, inscripción conservatoria y estado de gravámenes, constituye otro elemento aconsejable para la seguridad jurídica de la operación.

Paso 3: Define la forma de imputación de las rentas al precio de venta

Uno de los aspectos más relevantes del arriendo con opción de compra corresponde a determinar si las mensualidades pagadas durante el período de arrendamiento se descontarán total o parcialmente del precio final. Esta cláusula debe redactarse con absoluta claridad para evitar controversias posteriores. Las partes pueden acordar que un porcentaje específico de cada renta mensual se acumule como parte del pie de la futura compraventa, o bien establecer que los pagos correspondan únicamente al uso y goce del inmueble. En Legal Prisma asesoramos para estructurar fórmulas de imputación que equilibren los intereses del arrendador y del arrendatario.

Paso 4: Establece las causales de terminación anticipada del arrendamiento

La inclusión de causales específicas de término anticipado protege a ambas partes frente a incumplimientos graves. El artículo 1945 del Código Civil faculta al arrendador para poner fin al contrato ante la falta de pago de las rentas. Adicionalmente, las partes pueden elevar a la categoría de cláusulas esenciales otras obligaciones como la prohibición de subarrendar sin consentimiento, el deber de conservación del inmueble y el respeto a las ordenanzas municipales, entre otros. La Ley 21.461, conocida como Devuélveme mi Casa, incorporó un procedimiento monitorio que agiliza significativamente la restitución del inmueble en casos de mora, otorgando mayor protección al propietario.

Paso 5: Formaliza el contrato ante notario y estudia su inscripción registral

Para la seguridad del negocio jurídico, resulta altamente recomendable que el contrato de arrendamiento con opción de compra se otorgue mediante escritura pública. Esta formalidad permite acreditar fehacientemente la fecha de celebración y el contenido íntegro del acuerdo. Adicionalmente, la inscripción de la opción en el Registro de Prohibiciones e Interdicciones del Conservador de Bienes Raíces otorga oponibilidad frente a terceros, impidiendo que el propietario enajene el inmueble a un tercero durante la vigencia del contrato de arriendo. En Legal Prisma gestionamos todos los trámites notariales y registrales necesarios para blindar jurídicamente la operación.

Consideraciones tributarias del contrato según el Servicio de Impuestos Internos

Desde la perspectiva fiscal, el Servicio de Impuestos Internos distingue entre el arriendo con opción de compra y el arriendo con compromiso de compraventa. Mientras este último no está gravado con IVA por no cumplir los requisitos del artículo 8 de la Ley sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, el primero puede generar obligaciones tributarias dependiendo de su estructura. Para el arrendatario, las cuotas pagadas constituyen gastos deducibles conforme al artículo 31 de la Ley de Impuesto a la Renta, siempre que cumplan los requisitos generales del gasto. Para el arrendador, cada cuota representa un ingreso tributable asimilable a la renta de un arrendamiento tradicional.

Preguntas frecuentes

¿Puedo perder el dinero invertido si no ejerzo la opción de compra?

Si al término del plazo pactado no se concreta la compraventa, las rentas pagadas permanecen en poder del arrendador como contraprestación por el uso del inmueble, salvo que las partes hayan acordado expresamente su devolución parcial o total.

¿La opción de compra me obliga a adquirir el inmueble?

No. La característica distintiva de la opción radica precisamente en que constituye una facultad exclusiva del arrendatario, quien puede decidir libremente si ejerce o no su derecho a comprar dentro del plazo convenido.

¿Pueden embargar el inmueble mientras tengo vigente la opción de compra?

Si la opción no fue inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, los acreedores del propietario podrían afectar el inmueble. La inscripción registral resulta fundamental para proteger los derechos del arrendatario frente a terceros.

¿Este contrato mixto sirve para adquirir locales comerciales?

Sí. Aunque su uso más frecuente corresponde a inmuebles habitacionales, nada impide aplicar esta figura a locales comerciales, oficinas o bodegas, adaptando las cláusulas a las particularidades del giro comercial.

¿Necesito abogado para redactar este tipo de contrato?

Resulta altamente recomendable contar con asesoría legal especializada. La complejidad de este contrato mixto y sus implicancias tributarias, registrales y civiles requieren conocimiento técnico para evitar errores que puedan derivar en litigios costosos.

Protege tu inversión con respaldo legal profesional

Suscribir un contrato de arriendo con opción de compra sin el debido asesoramiento puede generar pérdidas significativas o conflictos legales costosos. En Legal Prisma contamos con abogados especializados en derecho civil e inmobiliario que pueden estructurar tu operación con todas las garantías necesarias.

Contáctanos a través de www.legalprisma.cl o al +56 9 8414 8181 para agendar una consulta.

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