¿Cómo se redacta correctamente un contrato de arriendo? Aspectos clave que debes considerar

La redacción de un contrato de arriendo en Chile es un proceso que requiere precisión jurídica y comprensión clara de las obligaciones que asumen tanto arrendador como arrendatario. En el contexto del derecho civil, este documento regula una relación contractual con implicancias legales y patrimoniales que pueden derivar en conflictos si no se redacta adecuadamente desde el inicio.

En este artículo abordamos los elementos esenciales, las cláusulas del contrato que deben considerarse y los errores más comunes que se deben evitar, con el objetivo de entregar una guía práctica para quienes desean formalizar un arriendo de forma segura y legalmente válida.

Naturaleza jurídica del contrato de arriendo

El contrato de arriendo, según el Código Civil chileno, es un acuerdo por el cual una parte (arrendador) se obliga a conceder a otra (arrendatario) el uso y goce temporal de una cosa determinada, a cambio de un precio cierto en dinero. La redacción de este contrato implica observar las normas del derecho civil, especialmente las relativas a las obligaciones, la duración del arriendo, y las condiciones de restitución del bien. En el caso de arrendamiento de predios urbanos destinados a habitación, es indispensable observar también la Ley 18.101, que establece derechos irrenunciables para los arrendatarios. 

¿Es obligatorio firmar por escrito un contrato de arriendo?

En Chile, no es obligatorio firmar un contrato de arriendo por escrito para que tenga validez puesto que son de carácter consensual, es decir es posible probarlos a través de diferentes medios de prueba como por ejemplo los antecedentes escritos, sin embargo, sí es altamente recomendable hacerlo, toda vez que en algunos casos puede traer consecuencias indeseables para el arrendador, especialmente para los arrendamientos de predios urbanos destinados a habitación. Un contrato verbal puede generar incertidumbre probatoria ante un eventual conflicto, especialmente en temas como la duración del arriendo, el monto del canon mensual, o las garantías comprometidas. Un documento escrito, firmado por ambas partes, proporciona mayor seguridad jurídica.

Elementos esenciales que debe contener todo contrato de arriendo

Al momento de redactar un contrato de arriendo, es indispensable incluir los siguientes puntos:

• Identificación completa de las partes: nombre completo, cédula de identidad y domicilio, tanto del arrendador como del arrendatario.
  
• Descripción del bien arrendado: dirección, tipo de propiedad (casa, departamento, oficina, local comercial), inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, número de rol, y cualquier otra característica relevante. En caso de tratarse de un bien mueble como un vehículo, debe especificarse lo más posible a través de datos como su placa patente, motor, entre otros.
  
• Plazo del arriendo: duración del contrato, indicando si es a plazo fijo o indefinido. Se recomienda establecer una fecha de inicio y término. Para el caso de arriendo de inmuebles urbanos con destino habitacional es muy importante tener claros los alcances de la Ley 18.101, pues cada tipo de duración tiene diferentes efectos para el contrato.
  
• Canon de arriendo: monto mensual, forma de pago, fecha límite y tipos de reajustes (por IPC, UF u otros criterios).
  
• Garantía: Lo habitual es entregar un monto en garantía ascendente a un mes de renta para asegurar posibles deterioros que pueda experimentar la cosa arrendada. Es importante definir su finalidad y condiciones para su devolución.

• Codeudor solidario o Aval: Además de garantías, es costumbre pedir un codeudor solidario que responda por el deudor principal en caso de incumplimiento. 

• Obligaciones de las partes: deberes del arrendador (mantención, reparaciones estructurales) y del arrendatario (uso adecuado, pagos al día, prohibición de subarriendo sin autorización, etc).
  
• Término anticipado del contrato: causas justificadas, notificaciones de término y formas de restitución.
  
• Resolución de conflictos: tribunal competente en caso de controversias.
  
• Firmas y fechas: inclusión de firma de ambas partes y fechas determinadas.

• Multas: En casos de incumplimiento, se suelen establecer multas por el retardo en el pago, por la restitución del inmueble, así como otros conceptos, sin perjuicio de los intereses legales o convencionales.
  

Cláusulas del contrato que generan más controversias

A pesar de que muchas veces se utilizan formatos genéricos para este tipo de contratos, existen cláusulas sensibles que, si no son redactadas con claridad, pueden dar lugar a disputas legales. Algunas de ellas son:

1. Cláusula de renovación automática

Debe indicarse claramente si el contrato se renovará de manera automática o si requerirá acuerdo expreso de las partes al término del plazo.

2. Cláusula de reajuste del canon

Es fundamental establecer el mecanismo y la periodicidad del reajuste (por ejemplo, anualmente según IPC o UF). Omitir esto puede perjudicar a cualquiera de las partes.

3. Cláusula de garantía

Debe especificarse cómo se entrega la garantía, bajo qué condiciones se puede retener total o parcialmente, y los plazos para su devolución tras la entrega del bien.

4. Cláusula de terminación anticipada

Se deben establecer con claridad las causales de término anticipado, tanto para el arrendador como para el arrendatario, y la forma en que debe notificarse.

¿Puede un contrato de arriendo incluir sanciones?

Sí. Las partes pueden pactar sanciones en caso de incumplimientos contractuales, como multas por mora en el pago o por daños al inmueble. Sin embargo, estas sanciones deben ser proporcionales y razonables, de modo que no vulneren los principios generales del derecho y puedan ser defendidas ante tribunales en caso de reclamo.

La importancia de la inspección previa, el inventario y el acta de entrega

Uno de los errores frecuentes al celebrar un contrato de arriendo es omitir una inspección detallada del bien, la confección de un inventario bien itemizado y con tasaciones, y la redacción de un acta de entrega. Este último documento complementario debe dejar constancia del estado de bien al momento de la entrega, incluyendo fotos si es posible. Esto permitirá comparar al final del arriendo si existen daños imputables al arrendatario y acreditar el derecho a utilizar los fondos entregados en garantía. 

¿Qué hacer si el arrendatario no paga?

En caso de incumplimiento en el pago del arriendo, el arrendador puede ejercer acciones legales, como el desahucio o la acción de terminación de contrato por incumplimiento, más el cobro de los conceptos adeudados, en caso de haberlos. Para ello, contar con un contrato bien redactado es vital, ya que permitirá fundar la demanda en cláusulas claras y específicas. 

En situaciones extremas, es posible solicitar el lanzamiento (desocupación) ante tribunales, con auxilio de la fuerza pública de ser necesario. Sin embargo, es sumamente importante contar con una buena asesoría desde un principio para celebrar el negocio y evaluar la solvencia económica del arrendatario, puesto que pese a todos los mecanismos disponibles, una acción judicial siempre puede ser larga y cara. Además, hay que subrayar que no realizar ciertos pasos necesarios, en ciertos casos puede derivar en perder la posibilidad de utilizar los procedimientos más expeditos que establece la Ley.

Recomendaciones finales antes de firmar

• Revisa cuidadosamente el contenido de cada cláusula y sus efectos.
  
• Consulta con un abogado en caso de dudas sobre tus derechos u obligaciones.
  
• Solicita copia firmada del contrato.
  
• Formaliza el contrato ante notario especialmente en arriendos de inmuebles, y en general en todo tipo de contratos de arriendo.
  

Preguntas frecuentes sobre contratos de arriendo en Chile

¿Es legal fijar multas por atraso en el pago del arriendo?

Sí, pero deben estar expresamente pactadas en el contrato y guardar cierta proporcionalidad.

¿El contrato debe ser firmado ante notario?

No es obligatorio, pero sí recomendable para mayor respaldo probatorio y disponibilidad de mecanismos legales.

¿Qué sucede si no existe contrato escrito?

Aún existe un vínculo contractual, pero será más difícil acreditar términos en caso de conflicto.

¿Puedo subir el valor del arriendo unilateralmente?

No, cualquier reajuste debe estar pactado en el contrato original o acordado entre las partes mediante antecedentes escritos. 

¿Qué plazo mínimo tiene un contrato de arriendo?

No existe un mínimo legal, pero generalmente se pactan plazos de 6 meses a 1 año. Puede ser indefinido si las partes lo acuerdan.

Conclusión

Redactar correctamente un contrato de arriendo es un paso fundamental para proteger los intereses tanto del arrendador como del arrendatario. La claridad en las cláusulas del contrato, el respaldo escrito, y la asesoría adecuada son claves para evitar conflictos y dar seguridad jurídica a la relación contractual. Siempre es recomendable apoyarse en un profesional del derecho civil para revisar o elaborar este tipo de documentos.

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