Nueva Ley de Arrendamiento, Ley Devuélveme mi Casa.
El 30 de Junio de 2022 se publicó en el Diario Oficial la nueva Ley N°21.461 que introduce modificaciones a la actual Ley de Arrendamiento de Bienes Raíces.
Esta ley incorporó una medida precautoria de restitución anticipada de la propiedad y establece un procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento.
Más conocida como “Ley Devuélveme mi Casa”, esta nueva Ley de Arrendamiento legal beneficia a los arrendadores que se ven imposibilitados de recuperar sus propiedades cuando el arrendatario está moroso, es decir, no paga el arriendo y hará más expeditos los trámites necesarios para desalojar a dichos arrendatarios.
En particular, esta ley establece que solamente en determinados casos el arrendador podrá obtener la restitución del inmueble en el corto plazo, pues es necesario que el arrendatario haya destruido parcialmente o inutilizado la propiedad para su uso. En paralelo, otra novedad es que se incluyó un procedimiento judicial monitorio para que disminuyan los tiempos de tramitación de juicios iniciados contra el arrendatario para demandar el cobro de rentas, consumo domiciliario y restitución de la propiedad.
Teniendo todo lo anterior en cuenta, pasaremos a revisar cada uno de los 5 pilares fundamentales de esta nueva ley y conocer en qué consisten las modificaciones que introdujo a la ley de arrendamiento.
- Restitución anticipada de la propiedad arrendada.
Esta nueva modificación permite que el arrendador pueda recuperar su propiedad antes de que el juicio termine.
Debe tenerse presente que para que esto ocurra deben darse los siguientes supuestos:
- El arrendatario debe haber destruido parcialmente el inmueble o inutilizado para su uso.
- La demanda debe haber sido notificada al arrendatario antes de solicitar la restitución anticipada.
- El arrendador debe aportar pruebas al juez que acrediten fehacientemente la destrucción parcial o inutilización de la propiedad arrendada.
- La solicitud debe hacerla el demandante (arrendador).
- En caso de que el demandado, en este caso el arrendatario, no quiera entregar voluntariamente el inmueble al arrendador, se podrá utilizar el auxilio de la fuerza pública para desalojarlo.
- Si el tribunal rechaza la demanda del arrendador y se ha ordenado restitución anticipada de la propiedad, el arrendatario podría demandar al arrendador por los perjuicios producidos.
- Procedimiento judicial monitorio.
El objetivo de este procedimiento monitorio es acortar los tiempos de tramitación en juicios de arrendamiento.
Consiste en un procedimiento abreviado que es efectivo para demandar el cobro de rentas adeudadas, el consumo domiciliario y la restitución de la propiedad.
Cuando se ha notificado la demanda al arrendatario, aquel tiene un plazo de 10 días, dentro de los cuales puede:
- Pagar la renta, intereses y costas.
- Contestar la demanda, oponiéndose a lo reclamado por el arrendador.
- No presentarse al juicio.
En caso de que el arrendatario no pague, no comparezca al juicio o no se oponga a la demanda, el juez acogerá la demanda del arrendador y ordenará el pago de las rentas adeudadas, además del desalojo del arrendatario y de los demás ocupantes de la propiedad, en un plazo no superior a 10 días.
Si el arrendatario se opone a la demanda, entonces debe hacerlo por escrito, y debe señalar los medios de prueba que utilizará para acreditar su oposición.
Ante la oposición del arrendatario, el juez puede rechazarla y lo condenará al pago de la deuda y lo desalojará del inmueble. En caso de acoger la oposición del demandado, el juez dará por terminado el procedimiento monitorio y deberá darse inicio a otro juicio nuevo que llevará una tramitación más extensa.
- Caso de los contratos de arrendamiento celebrados verbalmente.
Esta nueva ley hará extensivas sus modificaciones a contratos de arrendamientos entre arrendador y arrendatario que hayan sido celebrados incluso verbalmente. En ese caso tenemos un contrato de palabra, y que contando con el apoyo jurídico adecuado puede sujetarse a esta Ley cuando existe un acuerdo entre arrendador y arrendatario en cuanto al inmueble que se arrendará, el valor de la renta, plazo de duración del contrato y otros. En caso de no establecerse claramente una renta, se presumirá que lo son las que consten en los comprobantes de pago entregados, las transferencias realizadas u otros medios de pago escritos. Sin embargo, si no existen comprobantes, se presumirá que la renta es la que señala el arrendatario.
- Contrato de arrendamiento por escrito.
Este contrato consiste en aquel documento en que constan los términos acordados entre arrendador y arrendatario. La particularidad, a diferencia del contrato verbal, es que contiene las firmas de las partes, que deben ser autorizadas ante notario. El arrendador debe acreditar ante el notario su calidad de propietario del inmueble u otro que lo habilite a ceder el uso de la propiedad arrendada. Se recomienda siempre que el contrato de arrendamiento conste por escrito.
- Juicio sobre comodato precario y precario.
Se aplica el procedimiento monitorio en estos casos, que como ya vimos, permite una tramitación más acotada que la actual. El objeto de esta tramitación es recuperar la propiedad que se encuentra ocupada actualmente por terceros. Dicha ocupación puede basarse en la mera tolerancia del dueño o en un contrato que fija plazo para la devolución del inmueble.
